Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, với dung lượng 413 trang cho thấy vẫn còn tới 16 nội dung có hai phương án. Trong khi chỉ có 5 nội dung có một phương án.

Báo cáo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất rộng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác.

Về quy định chuyển tiếp, sửa đổi, bổ sung một số Điều của các luật có liên quan, các nội dung đang được quy định tại Chương XVI dự thảo Luật do Chính phủ trình đã được rà soát, chỉnh lý; tuy nhiên, chưa có điều kiện rà soát kỹ lưỡng các trường hợp cần có quy định chuyển tiếp cũng như nội dung khác của các luật có liên quan.

Quá trình rà soát, hoàn thiện các phương án chính sách quan trọng, tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến tham gia và toàn bộ dự thảo Luật sẽ cần nhiều thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án Luật. Trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến ĐBQH thảo luận tại kỳ họp thứ 6 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), UBTVQH sẽ báo cáo, xin ý kiến Quốc hội về phương án xem xét, thông qua dự án Luật này trên tinh thần bảo đảm chất lượng dự án Luật, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và khả thi – báo cáo nêu khả năng có thể đạo luật quan trọng này sẽ chưa thể thông qua tại Kỳ họp thứ sáu.

Một trong những vấn đề còn ý kiến rất khác nhau là quy định thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại. UBTVQH cho biết, về nội dung này, theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật Nhà ở), chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định 2 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). Quy định như vậy giữ quy định của pháp luật hiện hành về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với người đang có quyền sử dụng đất, nhưng mở rộng hơn đối với thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở trường hợp có đất hỗn hợp đất ở và đất khác.

Trong khi, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định 3 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: đất ở; đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Quy định như vậy mở rộng hơn quy định của pháp luật hiện hành đối với cả trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Với vấn đề này, trên cơ sở ý kiến ĐBQH và ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án:

Phương án 1: Giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành: chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Quy định như vậy bảo đảm sự ổn định của các quan hệ xã hội do quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại mới được sửa đổi, bổ sung năm 2022 theo Luật số 03/2022/QH15. Đa số ý kiến Đảng đoàn Quốc hội thống nhất theo hướng này khi cho ý kiến về nội dung này tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phương án 2: Đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, giảm bớt chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian đưa đất vào khai thác, sử dụng khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thay vì thủ tục thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất trong bối cảnh còn hạn chế về ngân sách để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Quy định này mới chỉ là điều kiện về đất đai; để sử dụng đất thực hiện dự án, người sử dụng đất phải bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, các pháp luật khác có liên quan như quy hoạch, xây dựng… Báo cáo số 598/BC- CP đề xuất theo hướng này. Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 1.

Góp ý vào dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng cần bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 để thể chế hóa các quan điểm đã nêu trên.

Đại biểu Trần Văn Tuấn, đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang cho rằng, quy định như vậy vẫn chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất, trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất.

Mặt khác, đối với doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải "đi đêm" để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại, song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng dở khóc, dở cười khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận, làm cho doanh nghiệp phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư.

Đại biểu Trần Văn Tuấn đề xuất với Quốc hội xem xét, chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong dự thảo luật theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án".

Cùng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thanh Phương, đại biểu Quốc hội tỉnh Tây Ninh cũng cho rằng, hiện dự thảo Luật Đất đai chưa có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và sẽ tạo sự không bình đẳng đối với các thành phần kinh tế khác trong tiếp cận đất đai.

Do vậy, theo đại biểu Huỳnh Thanh Phương, việc giao cho các tổ chức, cá nhân thực hiện các dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh, thương mại, du lịch, dịch vụ, khu giải trí, vui chơi, tổ hợp đa năng được coi là dự án trọng điểm của địa phương sẽ góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Đồng bộ hóa phát triển đô thị kết hợp với du lịch, thương mại và hình thành nên những khu đô thị mới của trung tâm tài chính, thương mại, du lịch thu hút khách đầu tư quốc tế và khách du lịch trong nước, khi đây cũng là mô hình đang được áp dụng rộng rãi tại nhiều quốc gia trên thế giới. Để du lịch thật sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch, thì việc quy định thu hồi đất, phát triển quỹ đất cho hoạt động du lịch là cần thiết.

Đồng quan điểm, đại biểu Tạ Văn Hạ, đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam cũng đề nghị bổ sung một đối tượng điều chỉnh của điều 79, đó là đất để phục vụ phát triển du lịch. Theo đó đất liên quan đến du lịch có 2 loại, gồm tài nguyên du lịch (danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử…) và đất dịch vụ phục vụ cho phát triển du lịch - cần đặc biệt quan tâm để tương thích với khoản 2 điều 5 luật Du lịch năm 2017 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh du lịch được hưởng mức ưu đãi, hỗ trợ đầu tư cao nhất khi Nhà nước ban hành, áp dụng các chính sách về ưu đãi và hỗ trợ đầu tư. Và Khoản 4 điều luật này cũng nêu Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư hình thành khu dịch vụ du lịch phức hợp, có quy mô lớn; hệ thống cửa hàng miễn thuế, trung tâm mua sắm phục vụ khách du lịch. Từ những cơ sở trên, đại biểu Tạ Văn Hạ đề nghị phải quy định làm sao thực hiện đúng tinh thần của Nghị quyết 08/2017 và đồng bộ với luật Du lịch năm 2017.

Làm rõ thêm quan điểm của đại biểu Tạ Văn Hạ, đại biểu Trịnh Xuân An, đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai cũng cho rằng, Nghị quyết 18 của Trung ương có nêu là tiếp tục cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất nhưng cũng không yêu cầu tất cả các dự án đều phải thỏa thuận. Do đó, đại biểu cũng cho rằng Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thì một trong những mục tiêu quan trọng nhất là nhằm phát huy nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả ruộng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, bởi quan trọng nhất đất đai phải phát huy được nguồn lực của đất đai và biến đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế thì ta phải cho phép thu hồi đối với các dự án. Vì vậy, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị quy định trong Điều 79, đó là những dự án có quy mô lớn, phải từ 300 hecta trở lên và là những khu đô thị, khu dân cư hiện đại, có như vậy mới đủ tiêu chí, đất nước có những đô thị, công trình, dự án lớn. Nếu một dự án hàng trăm hecta mà đi thỏa thuận với từng hộ dân thì có lẽ rất khó thực hiện trong thực tế.